Wissenswertes

Neben den Standardunterlagen sind in Österreich besonders wichtig:

• Ein aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als wenige Tage).

• Der Energieausweis (gemäß EAVG 2012 obligatorisch).

• Das Nutzwertgutachten (Parifizierung) bei Eigentumswohnungen.

• Die Vorschreibung der Betriebskosten und der Stand der Reparaturrücklage.

Seit dem 1. Juli 2023 gilt bei der Vermietung von Wohnimmobilien das Erstauftraggeberprinzip. Das bedeutet: In der Regel zahlt derjenige den Makler, der ihn zuerst beauftragt hat – das ist fast immer der Vermieter. Mieter zahlen nur noch in sehr seltenen Ausnahmefällen eine Provision.

Beim Immobilienkauf in Österreich sollten Sie ca. 10 % des Kaufpreises an Nebenkosten einplanen. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

• 3,5 % Grunderwerbsteuer.

• 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr.

• 3 % Maklerprovision (zzgl. 20 % USt.).

• Ca. 1 % bis 3 % Errichtung des Kaufvertrages durch einen Rechtsanwalt oder Notar (zzgl. Barauslagen und USt.).

Hier finden Sie detaillierte Informationen 

In Österreich ist es Standard, dass die Kaufpreiszahlung über ein Treuhandkonto eines Rechtsanwalts oder Notars läuft. Das Geld wird erst an den Verkäufer ausgezahlt, wenn sichergestellt ist, dass Sie als Käufer im Grundbuch eingetragen werden (bzw. die Anmerkung der Rangordnung erfolgt ist). Das bietet maximale Sicherheit für beide Seiten.

Dies unterliegt dem Grundverkehrsgesetz des jeweiligen Bundeslandes. Während EU-Bürger Inländern meist gleichgestellt sind, benötigen Drittstaatsangehörige oft eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde. In manchen Regionen (z. B. Tirol, Salzburg) gibt es zudem strenge Regeln für Freizeitwohnsitze.

Nach Ihrer Anfrage erhalten Sie zunächst ein Exposee. Bei ernsthaftem Interesse vereinbaren wir einen Einzeltermin. Wir führen Sie durch die Immobilie, erläutern technische Details und beantworten Ihre Fragen zur Substanz und Umgebung.

In Österreich sind Makler gesetzlich verpflichtet, dem Kunden (Mieter/Käufer/Verkäufer) vor Abschluss des Maklervertrags eine schriftliche Übersicht über alle voraussichtlichen Kosten und Nebenkosten sowie über die Rücktrittsrechte auszuhändigen.

Ja, laut Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) muss bereits in der Anzeige (Inserat) der Heizwärmebedarf ($HWB$) und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor ($f_{GEE}$) angegeben werden. Bei Verstoß drohen Verwaltungsstrafen.

In Österreich unterliegt der Gewinn aus dem Verkauf von privaten Immobilien der Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Der Steuersatz beträgt in der Regel 30 % des Veräußerungsgewinns. Es gibt jedoch wichtige Ausnahmen:

• • Hauptwohnsitzbefreiung: Wenn Sie die Immobilie seit der Anschaffung für mindestens zwei Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten zehn Jahre für mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt haben, entfällt die Steuer.

  • Herstellerbefreiung: Wenn Sie das Gebäude selbst errichtet haben (als Bauherr), ist der Gebäudeanteil unter bestimmten Umständen steuerfrei.

In Österreich gibt es strenge Konsumentenschutzregeln (KSchG und FAGG). Ein Rücktritt ist unter anderem möglich, wenn:

• Besichtigung am selben Tag: Wenn Sie eine Wohnung am Tag der ersten Besichtigung sofort „unterschrieben“ haben (Immobilienerwerb am Tag der ersten Besichtigung), gibt es ein spezielles Rücktrittsrecht gemäß § 30a KSchG.

• FAGG-Rücktritt: Bei Maklerverträgen, die online oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers abgeschlossen wurden, haben Konsumenten ein 14-tägiges Rücktrittsrecht, sofern sie nicht ausdrücklich auf ein vorzeitiges Tätigwerden des Maklers bestehen.

Beim Kauf von Neubauprojekten sieht man oft zwei Preise.

• Eigennutzer: Sie kaufen die Wohnung, um selbst darin zu wohnen. Hier ist die Umsatzsteuer bereits im Kaufpreis enthalten (Bruttopreis).

• Anleger (Vorsorgewohnung): Sie kaufen die Immobilie als Investment zur Vermietung. In diesem Fall können Sie sich die Umsatzsteuer (20 %) vom Finanzamt zurückholen, müssen aber im Gegenzug Umsatzsteuer auf die Mieteinnahmen abführen und eine positive Gewinnprognose („keine Liebhaberei“) nachweisen.

Die Parifizierung ist das Verfahren, durch das Wohnungseigentum begründet wird. Dabei wird das gesamte Gebäude in rechtlich selbstständige Einheiten (Wohnungen, Geschäftsräume, Parkplätze) aufgeteilt.

• Das Nutzwertgutachten legt fest, wie viele Anteile an der Liegenschaft zu welcher Wohnung gehören (z. B. 75/1250 Anteile).

• Diese Anteile sind entscheidend für Ihr Stimmrecht in der Eigentümerversammlung und bestimmen oft den Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten und die Dotierung der Reparaturrücklage.